绘图：杨佳

“支持刚性和改善性住房需求”“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“完善住房保障基础性制度和支持政策”“稳步推进老旧小区改造”“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”……

这是7月31日国家发改委《关于恢复和扩大消费的措施》（以下简称《措施》）中对住房消费的表述。

作为大宗消费的重要组成部分，住房消费关系到的不仅是百姓安居乐业，更关系到房地产这一行业规模大、社会影响广的支柱产业如何企稳发展，同时也关系到建筑、材料、家居、服务等房地产上下游产业链能否进一步盘活，具有重大意义。

万变不离其宗，住房消费对应的是居住需求，因而最根本的还是居住需求能否被真正满足。而在房地产领域，住房政策优化、供给结构调整、居住产品升级、有效防范化解重大风险、做好保交付等民生工作，都是破解“需求”痛点的关键所在。

●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

刚性和改善需求仍在

政策优化亟待落地

最近一段时间，在广州做房产经纪的曹先生感觉自己更忙碌了。

“我带看的房源主要集中在中心城区，这两周看房的人明显多了不少。”曹先生告诉记者，在他看来，这与近期房地产政策上的变化密切相关。“特别是刚需客，感觉他们购房意愿好像变强烈了。”

曹先生忙碌的背后，是房地产政策优化风向的进一步明确。

除了国家发改委的《措施》外，上周住建部企业座谈会传出了“认房不用认贷”、降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等呼声。8月1日，央行、国家外汇管理局下半年工作会议释放出继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等信号。北上广深等重点城市近期也密集表态，要结合实际推出新政。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，接下来中央和地方政策均有优化调整空间，其中，中央层面小幅微调，如上半年对房贷利率下限动态调节机制、集中供地等制度的调整，地方层面则将掌握更大调控自主权，部分热点城市的政策宽松空间有望进一步打开。

不过，曹先生的“带看量”增加尚未真正转化为“成交量”，原因是各地本轮因城施策的具体措施尚未完全落地。在采访中，记者发现不论是销售、中介还是购房者，大家都普遍认为政策已经“箭在弦上”。

“打算等到政策真正落地后再决策，应该不远了吧。”因为即将与女友结婚，来穗工作多年的刘凯（化名）打算在天河或者黄埔买套二手房安家。他属于实打实的“首套刚需”，最近看房的频率有所增加。“中介推荐了挺多房源，也相中了几套合适的，但还在观望中。”

新市民、刚需、改善性住房需求，是当前房地产市场的“关键词”，而满足这类群体的合理需求，势必要通过政策优化调整，想方设法降低购房成本和还贷压力。

“除了刚性和改善住房购置外，更重要的是通过公共配套‘补短板、强弱项’来降低住房消费成本，提高住房消费体验，而不是一味地激励老百姓买房，让百姓掏空钱包来消费。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，只有这样才能让这部分群体城市化发展红利，从而释放购房需求。

供求关系变化促结构性转换

产品服务于居住需求

广珠西线高速佛山三龙湾收费站附近，一处建成多年的商业综合体近期开启营销活动，向外发售一手公寓，但记者在营销中心现场感受到的却是看客寥寥。

销售人员不断向记者宣传该楼盘地处“广佛交界”的地段优势和投资价值，然而参观样板房时，记者发现挑高不足将影响后期装修，阳台边承重梁过低也导致通过时稍有不慎会磕到头，这些都是这座综合体公寓产品的硬伤，大大降低了居住体验。

《措施》提出把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强供给结构对需求变化的适应性和灵活性。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，那些不符合真实居住需要的住宅和类住宅产品必将遭遇淘汰，从供给侧入手，打造适应新时期新形势下住房消费需求的产品，才能在竞争中博得一席之地。

“也就是不再一味地从需求端刺激消费，更重要的是在供给端提供大家希望的消费产品，这样的消费才是有效的。”李宇嘉认为，这样才能避免一边是房子卖不出去，一边是新市民、年轻人没有可匹配的住房。

记者在调研楼盘时发现，部分开发商已开始从供给侧入手，围绕健康、绿色、智能化等新生活需求，以及轨道交通、产城融合、职住平衡、居住服务等新理念打造升级产品，部分城市涌现的新楼盘开始切合这个趋势。

例如在广州，位于荔湾芳村的“保利锦上印”项目，一改刚需、刚改盘超高层、超高容积率的普遍特征，通过合理设计降低容积率，并实现内有南北通透、外有优质花园绿地。位于番禺的超大型社区——祈福新邨全新组团“祈福半山臻品”从居住环境入手，利用客厅落地玻璃窗和山景优势，将大夫山森林公园等景观“收入”家中。而花都“中诚璟泷湾”则从服务切入，一方面引入万科物业提升物管水平，另一方面与人保财险合作推出家庭财产保险产品，打造“人保财险服务示范社区”。

另外，积极推动城中村改造，扩大保障性租赁住房供给，盘活存量提高供应效率并匹配需求，也是解决住房问题，促进住房消费的关键。

今年7月初，广州海珠沥滘村旧改首批复建房完成了摇号分配，沥滘城中村改造再进一步，城中村改造令结构化供给提档升级，在不远的将来，一个全新的沥滘将全面提升城市面貌，提高居民居住水平。

同样在7月，深圳环境水务集团与万科泊寓在深圳南山区合作打造的“环水|泊寓·生态软件园店”开业，成为首个正式投用的非居住用房改建为保障性租赁租房项目。这种“非居改保”的模式，也为盘活资源、服务居住需求蹚出一条新路。

防范化解风险

房企稳定发展是基础

“为了确保现金流安全，将积极考虑采取各种对策，包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。”

碧桂园在本周一的公告中披露了上半年可能净亏损的消息，并表示将积极采取措施保证各项经营的有序开展。

防范和化解重点领域风险，做好保交楼、保民生、保稳定的工作，一直是当前房地产业的重中之重。而住房消费的提振，同样与房地产市场能否健康发展，房企能否渡过难关密切相关。

2023年以来，房地产逐步向常态化回归，市场总体呈现企稳态势，但这并不代表房企走出困境，脱离风险。销售压力仍在，偿债压力仍存，是所有房企共同面对的问题。

万科董事会主席郁亮在6月底召开的股东大会上就表示，市场短期有压力，合理需求没得到释放，成交也没达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。

李宇嘉指出，房地产的产业关联性实在太大，地产不稳，风险就防不住。“卖房回款占开发商资金来源的50%以上。如果销售持续下滑，企业资金链紧张，房企债务风险爆发的概率就会加大。”

“房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可以说牵一发而动全身。”今年3月，住建部部长倪虹曾在全国“两会”部长通道上如是说。

对于防范化解房地产“灰犀牛”风险，倪虹表示要用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式，一头抓优质房企，改善资产负债状况，满足合理融资需求；另一头抓出险房企，一方面帮助自救，另一方面严格依法依规处置。

央行、国家外汇管理局下半年工作会议要求落实好“金融16条”。李宇嘉认为，下半年房地产金融政策的主旨就是防风险、保民生、促转型。“大的背景就是要适应房地产供需关系发生重大变化的新形势。”

网友看法

1、网友与万物对话：降价。

2、网友仁者470：国家应该通过税收政策，促使20％的空置房投放市场，控制供地建房，这样既可以满足需求，又可以降低泡沫。