著名经济学家阿克洛夫1970年在一篇论文中提出了“柠檬市场”的概念，并因此获得了诺贝尔经济学奖。

所谓“柠檬市场”，也就是信息不对称市场。

在一个交易市场中，卖方一般拥有比买方更多的关于产品质量的信息，典型的柠檬市场是二手车市场。柠檬市场最大的效应是劣币驱逐良币，好的商品被淘汰出市场，而差的商品占据了市场。

｜中国房地产市场也是个典型的柠檬市场。

在这个市场中，最大的信息不对称，买方面临着极大的信息不对称的困扰。各种数据乱象导致买房者处于无所适从的困境。

比如，这两天，一个权威的财经媒体（我就不点名了）关于中国商品房待售面积的报道刷屏。这个报道说，截至今年2月末，中国商品房待售面积达到6.55亿平方米，按我国人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1600多万人居住。

我看到这个报道后，真的是差点惊掉下巴。

如果说一些自媒体为了吸引眼球经常胡乱解读数据，但这个媒体在业界还是很有地位的，确实算权威媒体，犯下如此低级的错误，叔可忍，婶不可忍。

首先，统计局发布的6.55亿平的商品房待售面积，不全是住宅，还包括写字楼和商业。

硬是被这个媒体全部按照小学算数算成了住宅。

第二，6.55亿平的待售面积其实没那么吓人。

按照2022年房地产销售面积13亿多平，6.55亿平的面积去化周期也就是半年，看看20多年来中国房地产的历史，去化周期半年是个事吗？而且去年受各种因素影响，房地产的销售大幅度下滑。

第三，即使1600万人的居住，也没有那么吓人，现在没有房子的何止1600万人。

用这样一惊一乍解读数据，本来是很多求生存骗流量的自媒体的惯用伎俩，没想到一个在业内很有分量的权威自媒体居然堕落到如此程度，这实在是太卷了。前两天还看到一个报道，说某地招外卖小哥小哥应聘的大学生很多，送外卖都快转型成知识密集型了。这财经媒体在自媒体的挤压下，堕落似乎也情有可原。但一个在业界有一定地位的财经媒体，还是要秉承专业精神，客观，实事求是的来报道，而不是为了吸引眼球犯如此低级的错误。

这些胡乱解读的数据之所以能够吸引人，关键的原因仍然在于数据不透明。

从数据的透明度而言，中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”，无论是房子的基础数据，房价的统计指标，土地供应，城市规划，住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。

就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，中国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今没有任何部门做过统计。前段时间，媒体也曾经热炒一个数据，说有关部门发布中国有6亿多栋房子（是6亿栋，不是6亿套），一些评论说，中国有多少房子，终于搞清楚了。

｜我看了这个数据后，结论恰好相反：中国有多少房子，更加糊涂了。　

首先，这个6亿多栋，农村和城镇的占比究竟多少？而且，栋，这个概念本身不准确，一个大楼也叫一栋，一套别墅也叫一栋，一个农村院子也叫一栋。

其次，这6亿栋房子，有多少是住宅，有多少是写字楼，有多少是行政事业单位用房，有多少企业用房，也没有说清楚。

再次，住宅的数量，既要看总量的概念，比如，多少套，还要看各个城市。房屋是不动产，不动产的意思意味着，这个城市的房子多，和另一个城市的房子少不能平均。因为搬不过去。住房的区域差，这是一个全球现象。住房的量既要看总量，也要看结构。北京房子少，一些三线城市多余的房子搬不到北京去。

最后，中国究竟有多少房子，确实需要搞清楚，这样有利于房地产的健康发展。

笔者在研究中国房地产问题时，最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京，北京现在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未来10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部门没有任何权威的数据。基于此，笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查，搞清楚中国究竟有多少房子，搞清楚每个城市究竟有多少房子。

这个问题只要清楚透明了，房价怎么走，其实老百姓都会自己判断。

这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的工作，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了，也才能为未来的房产税提供基础数据，才能为房地产政策提供最基本的决策依据。

｜关于中国房地产的数据，目前可以确定的是：

第一，按照官方数据，到2020年，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，超过了35平，房地产已经基本告别了短缺；

二是目前待售面积商品房待售面积65528万平方米，住宅在建面积52亿多平，2022年住宅竣工面积6亿多平，考虑到每年住宅需求，动态的供求也是基本平衡。可以说，目前除了一线城市、重点城市和热点城市以及一些大城市，绝大多数的住房已经足够，至少80%以上的城市住房供应过剩，这是中国房地产的最大的基本面。

特别是，由于全国房地产市场的巨大差异，考虑到未来的城镇化，一线城市、重点城市，以及未来人口流入的以中心城市为核心的城市群，考虑到未来的需求因素，需求仍然旺盛，这些城市的房地产至少在10年内没有太大的问题，关键是，三四线及以下的城市，一方面，户均套数早已经超过了1.2套，该有房的都已经有了，没房的未来的需求也是屈指可数。

另一方面，大多数的三四线城市面临人口流出的问题。这些城市的房地产如果还想回到过去，几乎没有可能。除了居住需求，投资这些地方的房子无异于自杀行为。

从房地产未来的发展而言，搞清楚房地产的基本数据非常重要。对房企，对国家，对购房者，对经济决策部门而言，都非常关键。中国究竟有多少房子，不应该成为一个秘密。

作为一个房地产的研究者，多年来最困惑的是到现在也没搞清楚中国究竟有多少房子，统计局也不告诉我们。所以，我退休后的愿望是，骑着自行车，到每一个城市，数房子，把中国有多少房子数清楚。我相信，我一定能够数清楚，因为，我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚，房子嘛，起码不会跑来跑去，是可以数清楚的。

网友看法

1、网友Miss余多多：一看高清卫星不就清楚了，不用实地数

2、网友想修行千年的狐：人家早就数清楚了，就是不告诉你。

3、网友nannan.lu：作为一个房地产的研究者，多年来最困惑的是到现在也没搞清楚中国究竟有多少房子，统计局也不告诉我们。所以，我退休后的愿望是，骑着自行车，到每一个城市，数房子，把中国有多少房子数清楚。我相信，我一定能够数清楚，因为，我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚，房子嘛，起码不会跑来跑去，是可以数清楚的。

4、网友大道高校：大兴调查研究，说的就是马老师，北京的房子是不过剩，下去走走再说话

5、网友直爽百香果Tc：光远你没深入调查，不要乱下结论，你说房子不过剩才是伪命题。

6、网友魏敬东Jade：过多资源投在了钢筋水泥上，公铁空水数等基建是可以产生增值价值的，房子产生了什么？只是把大部分百姓的口袋掏空了！借助房子位置让百姓用财力去拼资源（教育医疗卫生等等），贫富差距拉大，“房地产”导致了两极分化更加严重！公共资源匹配更加不均！大部分城市用最优质的资源（教育医疗卫生等等）堆砌城市中心化。乡镇、农村的资源分配被剥削，尤其是内地的三四线城市的乡镇农村。

7、网友一枚子非鱼：前面说6亿多平，后面说6亿多栋。说6亿多待售面积，又说竣工面积6亿多。总感觉哪里不严谨。

8、网友cxrgg1226：哈哈，经济学家没有数据也只能空谈啊。现在那个数据是真实可靠的呢？应该有独立的第三方出来数一数，给专家分析做支撑。能不能发起一个网民活动，用飞书做个文档，按行政区划、街道办事处维度，一人负责数一块，全国人民自己来数，应该可以数清楚。哈哈。

9、网友道牙er：公共服务、医疗、教育不均是根本原因

10、网友因为没头脑所以很烦恼：经济发展的区域差别导致的供房需求不平衡才是问题。“至少80%以上的城市住房供应过剩，这是中国房地产的最大的基本面”，剩下的那20％一房难求也是事实，该怎么破局不用多讲了吧[灵光一闪]

11、网友海天孤雁26203694：具体有多少套房子这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的工作，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了，也才能为未来的房产税提供基础数据，才能为房地产政策提供最基本的决策依据。

12、网友射雕英雄老郭：你多买几套，赶紧的

13、网友林WTL0982：马老师怎么就没整明白，为什么“我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚”，但就是数不清我们到底建了多少房子……。你倒是说说这难道比造芯片、光刻机和载人登月还难，技术含量天花板么？还是我们根本就不想搞清楚，要不我们这房地产接下来该怎么个玩法，马博士你见多识广，给支个招。等你退了休，或许还要延迟退休，到那时你再骑个自行车