金融界8月30日消息存量房贷利率调整措施正式出台！

央行、金管总局下发通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

有关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

个人住房贷款余额38.6万亿元

据央行近期公示的《2023年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2023年二季度末，人民币房地产贷款余额53.37万亿元，同比增长0.5%，比上年末增速低1个百分点；而个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

自2004年公示数据，2004年12月至2021年12月，个人住房贷款余额同比增长率一直高于10%。但2021年12月后，该数据跌落至10%以下。截至2023年6月末，个人住房贷款余额同比增长率首次转负，二季度个人住房贷款减少3400亿元，同比少增3600亿元。

目前，五年期以上LPR为4.2%，全国层面的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，即4.0%；第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点，即4.8%。

目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），上海为4.55%（加点35BP），深圳为4.5%（加点30BP）。预计北上深很难受益存量按揭利率的可能下调，除非地方下调加点幅度。近几年，一线城市里广州大幅下调过加点（广州目前首套房房贷利率下限为4.2%，加点为0BP）。

北上深以外区域或显著受益。近两三年，由于房价低迷，北上深以外的城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，苏州市2019年10月首套房房贷利率加点幅度达128BP，目前为-20BP，加点近几年下降了近150BP。

值得注意的是，这是我国第二次下调存量按揭贷款利率，2008 年10 月央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍，并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

银行利息收入每年减少将近1700亿元

此前，招商证券在研报中表示，其中，北京市2022年末个人住房贷款余额1.2万亿元，估算北上深合计个人住房贷款约4万亿。按照存量按揭贷款中60%左右的规模利率较高估算，如果较高利率的按揭贷款平均加点下调幅度100BP，存量按揭利率加点下调可能影响商业银行每年利息收入0.21万亿元，影响净利润约7个百分点。

据第一财经报道，此次存量按揭利率平均降幅大约为0.8个百分点。

如果按照招商证券的计算方法计算，本次存量房贷利率调整将影响商业银行每年利息收入将近1700亿元（35万亿元*0.6*80bp）。

存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

部分上市银行受影响或较大。从A股上市银行整体来看，截至2022年末，个人住房贷款余额35.0万亿元，占总贷款的24.1%。其中，四大行及邮储银行按揭贷款占比较高。部分城商行按揭贷款占比较低，如宁波银行、南京银行等。

分析师称降存量房贷利率难“一刀切”

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

央行这一表态在房贷市场激起千层浪。

8月初，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中提到指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是央行近期第二次提及调整存量个人住房贷款利率，且措辞由由“支持鼓励”变“指导”，这就意味着政策改革进入到实操层面。

但是之前各大银行似乎在推进政策落地方面并不特别积极。

“银行也是赢利性机构，房贷也是优质资产。银行从自身利润率、经营稳定性考虑，不愿意在存量房贷利率方面有大动作也是可以理解的。”某券商银行业分析师表示，银行的净息差已经承压。

另外，依据实际情况来看，因为每一个房贷申请者和银行签订的合同都不相同，其利率加点都不太一样，尤其在不同的城市，房贷总额也会有不同。因此，如果像过去一样“一刀切”打七折，不是很公平，操作性也不太强。更大的可能，是依据一线、二线等城市级别不同、房贷金额等因素进行“一城一策”。

本文源自金融界

网友看法

1、网友A孔小爷A：能不能说些老百姓能听的懂的

2、网友一只鸡骨架：自主协商[大笑]你猜银行怎么说

3、网友龙小羽哇哈哈：先降存款利率，再降存贷利率，银行一分不亏还赚了。高手

4、网友愉悦的生活家j：5.88变成4.65了

5、网友哥先喷为敬：直接告诉我2021年的 5.88现在能降到多少[黑线][黑线][黑线][黑线]

6、网友机智的柑桔am：我就想问2022年1月份，5.88，上浮123加点的，改后多少，不想纠结

7、网友怀揣梦想赤子心：聊聊我个人的理解： 18年我买房贷款，当年基准利率4.9%上浮15%，放贷时利率：5.63%，2019年转浮动利率：LPR+0.835%（可以查看App上房贷LPR协议），截止到今年Lpr利率一直在降，现在降为：5.135%，今年LPR又降了10个基点，其实到明年利率就下降为5.035%。按现官方说法：不得低当年所在城市房贷的基准基准利率4.9%，那就是降为4.9%；这个还有个悬念：目前很多城市LPR利率可以下浮20基点：不确定存量是否还会这样一手。例如当年基准4.9%下浮20基点为：4.7%！ 此次存量房贷利率下调，感觉力度还不够大，比预期中的小。

8、网友幽默叶子ee：日本房贷利率1.42

9、网友春暖花开有期时：同志们，一定要读好题目。关键字：“当时、所在城市、最低利率加减基点”。 举例：2020年6月5日昆明市执行最低利率4.65（LPR）+0.6（+60BP）=5.25，那么，昆明市在这个时间段办理的首套房贷款加利率调整最少+0.6（+60BP） 即今年的执行利率4.2+0.6（60BP）=4.8

10、网友农哥先生：直接点不好吗？倒来倒去忙活什么呢？

11、网友声海cc：少赚1700亿？难道不是因为之前的利率太高而多赚几千几万亿吗？贷款70万买房连本带息一共要还142万，还有比银行更黑的地方吗？

12、网友JasonLi997：直接告诉我2020年的4.75 LPR➕60基点，现在能降到多少[黑线][黑线][黑线][黑线]

13、网友迷途而不知返：就是这个意思

14、网友俺是流氓不是兔：意思是要主动找银行协商 还是说直接就降

15、网友久睡成瘾gmeq：有点绕，我就想说我是2021年放的款，现在利率是LPR4.3+54个基点，下来是4.84，执行后能降到多少

16、网友永远在希望的路上：存量房二套为什么不降

17、网友聪明面条lg：这政策看着是在降利率，实际符合条件的没几个人，最后也降不了多少。首先要在贷款时属于当时政策下的首套，其次贷款利率加点不能小于贷款时的首套房利率加点，我本人就是首套，但是按照这个政策我什么也做不了。还是继续提前还贷靠谱

18、网友愚蠢的心88：不同意就转，实在不行就卖给自己信得过的人先。我5.98的利息，卖掉之后直接3.8不香吗？夫妻之间离婚，再互相买卖。

19、网友志在云游四方：我理解的是，说白了只是取消了加点，执行原基准利率4.9，并不是执行现在的基准利率。可以这么理解吧？[笑哭]

20、网友快乐的于会记：请问6.37的能降到多少