作者｜米利暗编辑｜闫如意

谁能想到呢，房价暴跌，遭殃的竟然是没钱买房子的穷人。

这不是噩梦而是现实。

韩国房价已经连续8个月下跌。首尔部分公寓已经跌去了巅峰时期的30%-40%。高位接盘的房主，早上一睁眼就发现自己的资产蒸发了几亿韩元。

韩国地产开发商们开始承诺买房子送手机、金条，甚至还能把奔驰车直接开回家。但依然无人问津。

房价虽然跌了，但利率却上涨了，背着巨额房贷的房主们，负担持续加重。除了忍痛把自己的房屋低价抛售，他们别无他法。

连锁效应并未在这里停下。

房东破产，租客也跟着遭殃——韩国租房暴雷事件越来越频发。

由于韩国特殊的租房模式，那些本就买不起房子的人，租房租着租着就背上了这辈子都还不上的贷款。

潮水退去，前几年韩国全民炒房的恶果已经浮出水面。

在这场现实版鱿鱼游戏里，有钱人每一次都全身而退，穷人，则只能等待着被精准猎杀。

全租房，房价毒药

韩国目前的房地产危机，几乎都和韩国一种叫做“全租房”的租赁方式有关。

设想一下，每月花费500元人民币，你就可以在北京一间价值500万的公寓里住两年。天底下竟然会有这么好的事？

在韩国首尔，很多人通过全租房模式，真的做到了。

在全租房模式下，只要你能向房东一次性缴纳房屋总价50%-80%的押金，比如500万的房产，你需要给房东250-400万，两年内你就可以不花一分钱住在房子里，到期后房东会把押金全额退还。

普通人一次性拿不出这么多押金怎么办？

没关系，韩国政府为年轻人和新婚夫妇，提供了低息全租贷款。

一档综艺节目上，一对新婚夫妇到银行申请全租房贷款，发现自己每个月只需要向银行支付70美元的利息（折合人民币480元），他们就可以住进首尔一间三室一厅的房子里。

画面中的外籍丈夫忍不住感叹：韩国真是个伟大的国家！

在首尔，月租一套公寓也需要5-6k人民币，不仅价格昂贵，往往还会要求租客提供高额押金，有时押金能达到10个月房租。

去银行贷款付全租押金，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

全租房因此在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。

由于房价太高，很多韩国家庭在孩子结婚的时候根本没有能力为孩子准备买房的钱。

帮孩子准备一笔全租房押金，几乎就成了标配。

对于房东来说，拿到上亿韩元的无息贷款，不可能堆在家里发霉，肯定是要用来做投资的。

然而，兜兜转转，在韩国，这几年投资回报最好的方式依然是房地产。

仅从2017年至2022年8月，韩国首尔房价涨幅高达87%，经过几年的努力，如今，韩国的房价已经攀升到世界第二的位置（第一是中国香港）。

哪怕是疫情期间的2020-2021年，大家天天担心失业的时候，韩国房价依旧坚挺，而且一路狂飙40%。

拿到钱的房东，脑海里只有四个大字：再来一套。

拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……以此类推，首尔炒房客不费吹灰之力就能用这种方式坐拥上百乃至上千套房产。

在当时的他们看来，房价永远会上涨，每套房子租期一到马上就能找到新的租客，印钞机模式就能运转得分毫不差。

随着房价上涨，全租押金也在飞涨。

2020年，首尔江南区的公寓全租押金在短短一个月内飙升了150万人民币。

〓 2020年，首尔江南区银马公寓附近，一名男子正在查看贴在外墙上的租价牌子，押金价格在一个月内飙升2亿韩元。

在韩国房市的全盛时期，房东高傲到会向租客开口要跟房屋价格相差不多的押金，也就是几乎“全款”租房。

有这钱，为啥租客不自己买房，还要租房住呢？

实际上，绝大多数的租客其实一次性拿不出这么多钱，得靠政府提供的低息贷款。

对于租客来说，只要支付银行低廉的利息钱，就能顺利住进优质住宅。

对于房东来说，自己向银行借一部分贷款，全租客再向银行贷一部分，房东根本不需要有多少资金储备，就能坐享房价上涨带来的收益。

不得不说，这条最受韩国炒房客喜爱的炒房路径，钻的就是韩国政府为全租房租户提供低息贷款的空子。

如果房东购房资金银行贷款+全租房押金>80%，韩国人把这种房产称为“罐头房”

——一个脆弱的空铁皮，随时可能暴雷。

单单在2020年7月，一个月内，首尔地区记录在案靠全租押金买房的数量就达到了2976户。

在这片土地上，一时间，人人都在投机炒房，人人都幻想成为这场资本游戏里的赢家。

炒房客兴风作浪，普通韩国人则一度陷入恐慌：“如果现在不咬咬牙买个房，可能一辈子都买不起了。”

于是首尔市每个新盘开售，立即能够吸引上万人来抢购，每340人抢1套房，竞争比例堪比韩国年轻人考公、进大厂。

对普通租客而言，虽然短时间内全租房模式看起来很美，但从市场整体来看这样的模式对他们来说无异于“自杀”。

——全租模式为房东二次房产投机提供了充足的资金，反过来成为房价上涨的强劲动力。

最终，租了全租房的人，更买不起房了。

潮水褪去，雷暴来了

全租模式最大的雷点，非常显而易见：

一次性给房东这么一大笔钱，万一房东跑路了怎么办？

韩国法律为租客设置了一些保护条款，比如：

如果房东跑路，租客可以申请拍卖房东的房产，获得赔付；

租客也有权向法院申请，继续在房子里住下去，直到房东归还押金；

还可以为全租合同投保，房东违约，租户获得保险赔付……

但现实的情况往往更为复杂，房东跑路后，租客要回押金之路极其艰难。

去年冬天，越来越多的租客发现，租约到期后，自己的房东突然联系不上了。

随着报警的人激增，警方发现，竟然有400多起全租押金纠纷指向了同一个姓金的男人。

警方顺藤摸瓜才知道，原来这位金姓男子名下有1139栋房屋，大多数房屋都是靠租客的全租房租金买下的。

韩国称这起事件为“别墅王”事件。

然而爆雷发生之时，这位金先生已经在一家宾馆里去世。

27岁的裴女士，是这起爆雷事件的受害者之一，她和丈夫为租住的房屋付了2.5亿韩元的押金。虽然她事先购买了租金保险，但由于房东金先生已经去世，他的直系亲属拒绝继承他的财产，导致保险公司无法索赔。

说是财产，实际上是庞大的债务。金先生还欠着政府3200万人民币的房产税，欠租客高达10.4亿人民币的租金。

以一人之力，如何完成如此庞大的收购？警方怀疑，金先生背后很可能有同谋。金先生疑似有智力障碍，在宾馆去世时死于“慢性疾病”。他很可能只是一个“影子房东”，真正的获益者很可能早已卷走了上亿人民币的租金逃逸。

更早的时候，韩国还曝出过“别墅神”事件，一名权姓男子和他的同伙，拖欠了3493名租客的房租，这是韩国最大的一起全租房诈骗案。

还有花谷洞三母女全租诈骗案，从136名租户手中盗取了1.55亿人民币的押金。

然而，即便不涉及诈骗，在经济下行，房地产不景气的时候，普通的房东也可能无力偿还租客租金。

自从去年美联储连续加息后，韩国房价持续下跌。一年内，首尔公寓的平均价格就跌掉了24%，号称“永远不会跌”的韩国江南区房产，也出现了大幅下跌。

房价跌，租金就跌得更厉害了，房市完全变成了买方市场。

韩国KBS采访了几位靠全租押金买房上车，现在游走在破产边缘的房东。

38岁的朴仁洙的一位租客告诉他：租金一旦下跌，他就要搬走，请朴归还押金。

朴仁洙手上根本没有足够的流动资金。要想归还上一任租客的租金，他必须无缝衔接找到新租客。

但是目前，他的房子已经空置了两个月，他说“现在到处都在降价，找租客就像寻找天上的星星。”

他不甘心贱卖手里的房产，因为会让自己存钱买房的努力，付诸东流。

于是只能找熟人借钱、向银行贷款，每天做兼职送外卖，凑钱还给租客。

而姜智勋一家三口用于投资的一套房产，原本3亿的全租价格，现在已经跌到了2亿。

也就是说，即便找到新租客，也要自己再加1亿韩元才能归还上一任租客的押金。

姜智勋一家没有足够的存款，只好提议让租客续约一年，作为房东他还要反过来支付2.6万人民币给租客作为利息补偿。

但租客还是拒绝了。

最终，许多家庭也许只能通过将自己的房子甩卖出售，才能解决问题。

但这一现象又陷入了“死亡螺旋”，越抛售，房价就越低，就越是还不上租客的钱。

问题正在加剧，据专门负责为全租租户提供保险的机构HUG数据表明。2018年时还不上押金的房东仅有372户，而2022年10月时，数量已经达到了3754户。

但那些贷款租房子住，到最后拿不回押金，到头来背上一身债的年轻人又做错了什么呢？

他们不过是想找个舒适的居住地而已啊……

在韩国，无论房价暴涨还是暴跌，遭殃的永远是普通人。

涨百姓苦，跌百姓苦

过去十年内，首尔的房价疯涨了整整3倍。

但偏偏对于韩国人来说，拥有一套房子非常重要。韩国家庭80%的资产都分配在房地产上，买房也是一个韩国人结婚、生子的前提。

“去相亲的话，如果没有房子，人家甚至不会看你一眼。”

最离谱的地方在于，多年来，韩国政府在控制房价方面，几乎是越努力越失败。

文在寅执政期间，曾多次推出各种各样的政策抑制房价，他甚至曾要求韩国有多套房的政要们卖掉多余的房产，只剩下一套居住。

然而就在这一时期，韩国发生了“公务员炒房”丑闻。

政府原本规划好了一块地皮用作修建保障性住房，以增加市场上的房源供给。

不料事先了解内幕消息的相关工作人员，提前买入了韩国政府的目标地皮，并在上面种植大量植被，企图从政府手上大赚一笔。

最终，这场贪腐案经韩国警方调查，移送司法4251人，逮捕了其中64人。没收的投机所得和追缴保全的违法所得高达1506.6亿韩元（约合人民币7.9亿元）。还有多名官员在调查过程中自尽。

〓 图源：韩联社

去年韩国总统大选，文在寅所在政党竞选失败，与他在任期间房价调控不力直接相关。

高房价已经严重影响了韩国的结婚率和生育率。

据BBC报道，31岁的韩国人郑智贤，在亲朋好友的见证下举行了自己的单身婚礼。他庄严宣誓终身不婚：自己将珍惜并爱护自己一生一世。

值得注意的是，他还出了一本单身散文集，名为：《我的房子，遥遥无期》。

像郑智贤一样的单身青年越来越多，对他们而言，房价高企，实在令人看不到希望。

“现在首尔的房价好像就是比着你这辈子能挣到钱的极限设置的，努力够到了，一辈子也就过完了。”

韩国从三抛世代，不结婚、不生孩子、不买房，到更极端的N抛世代，年轻人放弃的东西越来越多……

〓 图源：韩联社，从三抛到十抛，年轻人放弃的越来越多

至于没有放弃的年轻人在干嘛呢？

玩命赌博。

韩国人除了爱炒房，也爱炒股和炒币，哪怕本金需要向银行借贷，也照炒不误。韩国是世界上家庭债务水平最高的国家之一。据韩国健康社会研究院的数据，截至2021年，韩国19-39岁的人群中，有21.7%的人借贷了超过自己年收入三倍的债务。

持续背负高杠杆，无异于拿自己的人生走钢丝。

以币圈为例，在韩国，每6个年轻人中就有1个在炒币。

在他们看来，“假如不赌一把，我可能一辈子也买不起房。”

去年Luna币爆雷，一夜之间市值从90美元跌到了不足0.0001美元，令许多韩国年轻人一夜之间尝到了倾家荡产的滋味。

韩国“自杀圣地”麻浦大桥搜索量骤然上升。有新闻报道一家三口，开车向海底深处冲去，正是因Luna币暴雷，无力偿还银行1亿多韩元的债务。

〓 一家三口被打捞现场

如今韩国房市又爆雷了。

为了买房他们倾家荡产，现在房价跌了，租了全租房的韩国人又背上了一辈子也还不完的房贷……

韩国人把自己的生存环境叫做“地狱朝鲜”。

首尔的面积，是上海的1/10，北京的1/25，但是却居住了韩国1/4的人口，这里集中了整个国家绝大多数的教育资源、医疗资源。

韩国80%的人都有本科学历，每个人都想进大公司、每个人都想当公务员，每个人都想在首尔买下属于自己的房子。

除了卷还是卷。

但他们没想到的是，哪怕活得如此用力，如此小心翼翼，但一丁点的行差踏错，就可能让他们的人生跌入地狱。

韩剧《鱿鱼游戏》给游戏里的韩国人安排了各种死法，无论哪一种游戏规则，绝大多数人都逃不过被猎杀的命运。

现实中很多韩国人根本对《鱿鱼游戏》提不起兴致：

“为什么还要充会员去看一群普通韩国人是怎么被玩死的呢？我照照镜子不就知道了吗？”

参考资料：

1.It takes $290,000 in cash to rent an apartment in Seoul, Quartz, 2014-03-10

2.'미혼이 아니라 비혼입니다'…비혼이 바꾼 삶의 단면, BBC NEWS, 2023-03-07

3. 강남마저 흔들린다? 역전세, 역월세, 배달 알바까지 높은 이자와 부동산 시장 침체에 허덕이는 집주인들 인터뷰, YouTube, 시사직격 KBS, 2023-03-17

4.Trying to buy a house in Seoul but it’s too expensive for them to afford [Part 3], YouTube, K-DOC, 2022-03-29

5.'영끌', '빚투'... 한국 청년들은 어쩌다 연봉 3배의 빚을 지게 됐을까?,BBC NEWS, 2023-02-28

6.South Korea’s ‘villa king’ dies, leaving tenants at risk of losing huge deposits, The Washington Post, 2022-12-23

7."등본 떼도 당했다"…3493채 '빌라신' 사기, 그뒤엔 '2400조직' [빌라왕 전성시대], The JoongAng, 2022-12-19

网友看法

1、网友大朱money：中国也一样

2、网友青衫司：好在不是我们国家，还是生在中国更幸福[送心][送心]

3、网友用户227053260650：房价下跌受苦的一定不是穷人

4、网友灵敏芒果Dc：五六千就能在首尔租一套公寓，北京得五六万[呲牙][呲牙]

5、网友储氏之道：近几年有钱人都在卖房子，没钱的人在买房子，贷款比例越来越高。

6、网友古拉巴什大师：涨了87%，然后跌了24%，别欺负我数学不好，整体还是涨了很多啊，哎。

7、网友爸爸id：那啥炒房客上呀

8、网友粗茶淡饭70556147：我就一套房房价涨到100万一平方，或者跌到一元一平方。我还能把房子卖了不成？

9、网友gaoqi12：难道天塌需要低个子顶？

10、网友快乐每一天2020Hi：在中国不会出现这种情况，4月20日，中国人民银行在举行2023 年一季度金融统计数据有关情况新闻发布会上指出，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率。这意味着， 仍在动态优化高房价和抑制房价"一飞冲天"。

11、网友知情达理星球00：真惨呀，人家是租房便宜，买房要用掉家庭80%资金。我们是要用几个家庭的钱买套房，还的银行利息和租房费用差不多，甚至更贵。

12、网友萌萌打野：一言难尽的韩国

13、网友乐观的大江：在全租房模式下，只要你能向房东一次性缴纳房屋总价50%-80%的押金，两年内你就可以不花一分钱住在房子里，到期后房东会把押金全额退还。可以看到，天上没有馅饼可掉，只有陷阱啊！怎么那么傻！都要出房子价格的50-80%押金，还不如自己买了！

14、网友用户8454389233844：韩国和我有啥关系 反正在中国我买不起

15、网友幸运云苔2022：不买房不买车不结婚不生娃就完了呗

16、网友买书不看：只要遭殃首当其冲的就是穷人 和跌不跌关系不大

17、网友用户3965961036689：你房价下跌，这老百姓应该高兴，该有钱买房子了，你房子不跌，这老百姓这辈子买不起房子，房贷几十年，所以都不敢接生孩子，所以房价跌是很正常的我

18、网友Wayne31：韩国人口负增长世界之最，房价暴跌意料之中

19、网友幸运金桔rw：房价暴跌，吃亏最大的就是房子多的

20、网友州辉科技辉辉：别拿韩国讲 ！中国暴跌房价影响我不了 我根本买不起 只有利没有弊 ！跌吧！跌了我也能买一套住着 不用被没房子干倒